近日，湖南省人民政府办公厅印发了《关于全面推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。为加深对《实施意见》的理解，更好地推进落实，湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于全面推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》的解读
一、出台背景
城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。我省城镇老旧小区构成复杂，主要包括公有住房(含房改房)、单位集资房、拆迁安置房、政策性保障住房、商品房等。经摸排，全省2000年底前建成需改造的城镇老旧小区共2.01万个，涉及居民约260万户。
近年来，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造，将其作为一项重大的民生工程和发展工程来抓。2020年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，全面部署推进城镇老旧小区改造工作。我省将城镇老旧小区改造摆在重要位置，2020年、2021年连续两年将其列入省政府重点民生实事大力推进。各地探索出一些好的经验做法，但也存在着改造模式单一、居民参与不够、市场力量未充分发挥等一系列深层次问题。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，破解难点堵点，扎实推进我省城镇老旧小区改造工作，经充分调研和广泛征求意见，制定了《实施意见》。
二、目标任务
(一)改造目标。参照国办发〔2020〕23号文件，结合我省实际，分三个阶段提出工作目标：今年全省新开工改造城镇老旧小区3529个，涉及居民50万户;到2022年，基本形成制度框架、政策体系和工作机制;到2025年，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。
(二)改造范围。空间范围方面，应位于城市或县城(城关镇)。时间范围方面，重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，根据国家年度计划申报要求，可适当将2001年至2005年底前建成的小区纳入改造范围但不得超过相应限定比例。现状条件方面，应为失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的小区。文件明确规定已纳入城镇棚户区改造计划，拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)方式实施改造的棚户区(居民住房)，不得重复纳入城镇老旧小区改造计划。切实防止大拆大建，严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。
(三)改造内容。分为基础类、完善类、提升类3个类别，以清单的方式明确每一类的具体改造事项。结合我省实际，将加装电梯、增设无障碍设施、拆除违建等国家作为完善类的内容列入我省基础类改造内容。
三、主要措施
(一)科学组织实施。在国办发〔2020〕23号文件的基础上，结合我省实际，从操作层面进一步细化和规范了各环节的实施要求。一是开展调查摸底。摸清城镇老旧小区及其周边基本情况、群众改造意愿和筹资能力等，建立本地区城镇老旧小区台账，确保调查数据真实、完整、准确。二是编制改造规划并建立项目库。要求各地在推进城市更新、提升城市品质的总体框架下编制城镇老旧小区改造规划，区分轻重缓急，高质量地建立近三年滚动项目库。三是制订年度计划。强调尽力而为、量力而行，不盲目举债铺摊子。对主动拆除违章建筑并就居民出资方案、让渡公共收益、改造后长效管理方式等达成一致的小区，优先纳入全省城镇老旧小区改造计划。四是确定改造方式。要求各地因地制宜地确定改造方式，有条件的小(片)区应优先实施片区化改造。五是编制改造方案。要求各地科学划定改造实施单元，“一区一策”制定改造方案。改造方案应征得居民同意，有条件的小区应引导潜在社会资本方、存量资源产权单位、物业服务企业、金融机构等参与编制。市县要对改造方案严格审核把关。六是加强施工和验收管理。强化施工过程监管，减少施工扰民，确保施工质量和安全，接受社会监督与投诉。建设单位组织项目竣工验收时，根据需要邀请街道、社区及居民代表参加。七是实施全过程信息化监管。省住房城乡建设厅牵头建立全省城镇老旧小区改造管理信息系统，构建上下联动、分级负责的全过程信息化监管体系。八是建立长效机制。引导居民制定管理规约、议事规则，共同做好改造后小区物业管理。强化电梯运行使用的安全监管。
(二)合理共担改造资金。一是按照“谁受益、谁出资”的原则，积极推动居民出资参与改造，可通过使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、申请使用住房公积金、让渡小区公共收益、投工投劳等方式落实。二是省级财政安排资金支持城镇老旧小区改造。各级政府加大资金支持力度，统筹涉及住宅小区的各类资金用于改造，支持符合条件的改造项目发行政府专项债券。中央及省级财政资金按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。三是鼓励改造实施运营主体采取市场化方式进行债券融资，政策性银行和商业银行加大产品和服务创新力度，依法合规提供信贷支持。四是鼓励原产权单位、明确公房产权单位、引导专业经营单位出资参与改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与改造及后续运营管理。五是按照有关规定落实税费减免。
(三)完善配套政策。聚焦我省城镇老旧小区改造工作中面临的突出问题，围绕审批提速、标准完善、规划引领、存量资源盘活等给予政策支持。优化审批方面，结合旧改项目的特点简化流程，分类施策。全面实行部门联审、一网通办和联合验收。完善标准体系方面，强调既要因地制宜，又要有据可依。要求各地制定技术细则，对按传统方式无法解决的技术性问题，鼓励采用新技术、新产品、新方法解决;对涉及日照影响，占用绿地的，在程序到位、居民意见一致的基础上“一事一议”。规划支持政策方面，在不违反强制性要求、征得居民同意、依法完善手续的前提下，允许调整容积率、建筑密度、高度等规划指标，进行必要的新、改、扩建和功能转换。土地支持政策方面，引导集约利用小区存量用地和房屋资源。零星地可协议出让;空地、腾退地用于加装电梯和建设公共设施的，不增收土地价款;涉及加层、扩面的，可分类办产权;对利用机关、企事业单位闲置房屋建设公共服务设施的，允许先行建设和使用，可暂不办理土地变性、权属变更等手续。
(四)强化组织保障。一是加强统筹协调，明确省级层面建立统筹协调工作机制，市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志要亲自抓。二是明确部门职责，形成工作合力。三是坚持共同缔造理念，搭建沟通议事平台，充分发挥基层和群众参与监督作用。积极推动设计师、工程师进社区。四是广泛宣传引导，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
四、主要特点
一是突出民生导向，强调聚焦居民最关心、最直接、最现实的利益问题实施改造。首先，从总体上进行了安排，明确改造事项应从《湖南省城镇老旧小区改造内容清单》中选取。清单将改造事项分为3类，既包括满足安全型、功能型需求的基础类改造内容，也包括便利型、改善型的完善类，以及丰富社区服务供给的提升类。其次，对具体小区改造时如何合理确定改造内容作出了规定。强调按“一区一策”原则制定实施方案，在充分征求居民意见的基础上确定改造内容。坚持基础类应改尽改，完善类和提升类能改则改。重点推进水电路气信等基础设施改造，拆除违章建筑，消除安全隐患，增设环境及配套设施，因地制宜增加养老、托育等各类服务设施，推进有条件的楼宇加装电梯等。要求各地对改造方案严格把关并对照验收。中央和省级资金重点支持基础类改造内容。
二是坚持共同缔造，强调坚持“政府引导、居民主导，社会力量共同参与”。政府方面，要求一把手亲自抓，明确部门、街道(镇)、社区的职责，提升基层治理能力和治理水平，合力推进。居民方面，强调要加强基层党建、健全居民自治机制，发动居民参与制定方案、配合施工、监督验收、评议成效并共同完善物业管理。社会力量方面，明确了原产权单位、专业经营单位的出资责任，出台产权、税费等方面支持政策，吸引各类企业、机构参与改造。
三是鼓励方式创新，强调因地制宜地确定改造方式和融资模式。要求各地在城市更新的总体框架下，科学谋划，合理划定改造实施单元，按照“长效运营、自求平衡”的原则策划生成改造项目。有条件的小(片)区应优先实施片区化改造，统筹老旧小区及其周边的棚户区、危房、零星用地及低效用地进行联动改造。文件强调，老旧小区改造时不简单套用新建小区的建设要求，针对性的出台了规划、土地和产权等方面支持政策，盘活存量资源，撬动市场融资，拓宽筹资渠道。
四是坚持建管并重，强调改造过程要严格监管、管理机制要同步建立。一方面，加强建设过程的监管，要求建立全省城镇老旧小区改造信息系统，采取线上线下相结合的方式，对改造项目进行全过程、广覆盖、多层级的监管，压实主体责任，确保改造质量。另一方面，要求先建立长效机制，后实施小区改造。以改造为契机，推进居民自治，提升物业管理水平。
