西安市住房保障工作领导小组办公室关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知
西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给，根据《陕西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（陕政办发〔2021〕40号）、《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（市政办发〔2022〕4号），结合我市实际，制定本操作指南。
第一条 房源条件
申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合以下条件：
（一）住房位于我市限购区域内且已取得房屋权属证书；
（二）无权属纠纷且无查封登记、限制信息；
（三）具备基本入住条件。
第二条 认定流程
（一）房源入库申请。申请人登录市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”），阅知《西安市居民存量房用于保障性租赁住房权利义务告知书》，从“服务平台”的企业库中自主选择一家运营服务企业，填报个人房屋、家庭成员（配偶及未成年子女）信息，上传以下申请资料：
1. 房屋产权人身份证件；
2. 房屋权属证书；
（二）现场核验。运营服务企业负责对申请人住房情况进行实地核查，住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。运营服务企业将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员资料、住房实景影像资料上传至“服务平台”。
（三）审核认定。申请人住房所在区县、开发区住建部门负责在“服务平台”对申请人和房源信息等数据进行审核。材料不全或不符合要求的，在1个工作日内，一次性告知居民及运营服务企业需要补正的材料。审核通过并进行房源公示后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》，区县、开发区住建部门将房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”），市保障中心负责将住房纳入保障性租赁住房房源库，并定期发布房源信息。
第三条 租赁管理
（一）运营服务企业。按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。
运营服务企业负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理，主要承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、安全隐患排查等工作。
（二）租赁方式。根据运营服务企业与居民协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。
（三）纳管期限。居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。因法院判决、继承等情形办理不动产转移登记的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。
第四条 租赁申请
申请人根据“服务平台”发布的房源信息实时申请保障性租赁住房资格，保障性租赁住房资格审核按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。
同一房源有多个申请人的，运营服务企业按照审核通过时间，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。
第五条 合同管理
（一）合同签订。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人（产权人）、承租人、运营服务企业三方通过“服务平台”签订三方住房租赁合同，并按相关规定办理住房租赁网签备案。
居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，双方当事人依据《商品房屋租赁管理办法》签订房屋租赁合同并网签备案；运营企业将委托住房转租给次承租人时，应依据相关规定签订房屋租赁合同并网签备案。
（二）合同时限。纳入保障性租赁住房管理后，租赁合同期限最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同相对方协商一致后，可提前解除租赁合同，违约方按照租赁合同约定承担违约责任。
第六条 费用收缴
（一）租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。
（二）服务费收取。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。
第七条 收费标准
（一）租金标准。保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
（二）服务费标准。运营服务企业应在“服务平台”公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。
第八条 运营服务企业权利义务
运营服务企业应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定和《保障性租赁住房运营服务企业承诺书》中有关承诺事项，按照法律法规规定、合同约定履行相关权利义务。
（一）权利
1．自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房的运营服务；
2．按照运营服务协议约定收取服务费；
3．运营服务企业如不再开展运营服务，与所有出租人协商一致，并选定后续运营服务企业，完成费用清算，经市住房建设主管部门同意后可退出企业库；
4．出租人、承租人有损害公共利益或他人合法权益行为的，运营服务企业可按照法律法规规定和合同约定，要求行为人停止实施损害行为；
5．依法享有法律法规规定和合同约定的其他权利。
（二）义务
1．负责房源核验、房源带看、承租人资格核验、签约备案等；
2．负责保障性租赁住房日常管理，开展房屋使用情况巡查，发现违规行为及时制止、记录、上报；
3．开展消防、用电、燃气等安全隐患巡查，发现隐患及时报告相应主管部门，配合做好租金、水、电、气、物业服务等费用查验；
4．建立投诉处理机制，配合相关部门开展矛盾纠纷调处工作；
5．履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定及合同约定的其他义务。
运营服务企业违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取联合失信公示、取消入库资格等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
第九条 出租人权利义务
出租人应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定和《居民自愿将存量住房用于保障性租赁住房承诺书》中有关承诺事项，按照法律法规规定和合同约定履行相关权利义务。
（一）权利
1．自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房；
2．可通过“服务平台”在企业库中选择运营服务企业，依法依规与承租人、运营服务企业协商租赁事宜；
3．按照租赁合同约定收取租金、押金；
4．住房租赁合同期满或者解除，承租人未按合同约定腾退的，出租人可依法要求承租人腾退住房；
5．承租人有损害公共利益或他人合法权益的行为，出租人可依照法律、法规以及管理规约，要求承租人停止实施损害行为；
6．住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格；
7．依法享有法律法规规定和合同约定的其它权利。
（二）义务
1．居民存量住房用于保障性租赁住房的，必须符合安全要求，并同时符合：已取得权属证书，无权属纠纷且无查封登记及其他权利限制信息，具备基本入住条件。租赁期间，按合同约定承担住房和设施设备维修义务；
2．保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%；
3．配合运营服务企业开展住房租赁工作；
4．保障性租赁住房应该通过“服务平台”出租给符合条件的承租人，并告知承租人房屋及设施设备安全使用注意事项；
5．存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）；
6. 存量住房用于保障性租赁住房的，出租人应授权相关职能部门核验其房屋的不动产登记及相关信息；
7．履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定和《居民自愿将存量住房用于保障性租赁住房承诺书》约定的其他义务。
出租人违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取对出租住房和通过出租住房获得资格购买的住房进行房屋交易和不动产登记限制、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
第十条 承租人权利义务
承租人应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定，按照法律法规规定和合同约定履行相关权利义务。
（一）权利
1．可通过“服务平台”依法依规与出租人协商租赁事宜；
2．可享受保障性租赁住房租金优惠政策；
3．因工作、生活需要可与运营服务企业、出租人协商一致后提前解除租赁合同；
4．租赁期限届满，住房继续出租的，原承租人同等条件下享有优先承租权；
5．依法享有法律法规规定和合同约定的其他权利。
（二）义务
1．配合运营服务企业开展住房租赁工作；
2．按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租；
3．按照合同约定合理使用住房及室内设施设备，配合出租人、运营服务企业及有关部门进行安全检查，发现消防、燃气、治安等安全隐患及时报告，并按规定及合同约定由相应责任主体处理。
4．按合同约定及时缴纳租金及水、电、气、网络、物业服务等费用，合同解除后，应及时腾退承租住房；
5．履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定的其他义务。
承租人违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
第十一条 资格取得
居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在我市限购区域获得新增购买一套住房资格。
居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
第十二条 房源退出
纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。
纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。
第十三条 部门职责
市住房建设主管部门负责保障性租赁住房的政策制定、“服务平台”建设及维护管理等工作；负责保障性租赁住房的政策指导、行业监管。
市公安局、市资源规划、市市场监管局、市大数据局等部门，按照各自职责负责做好户籍、居住证、不动产登记等数据信息的核验、推送工作，确保数据及时共享和互联互通。
各区县、开发区管委会是发展保障性租赁住房的责任主体，负责房源入库及退出审核、申请人资格审核、违规行为调查核实、信访回复、指导运营服务企业调解租赁双方矛盾纠纷等工作。
第十四条 试行期限
本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。
