关于发展保障性租赁住房完善住房保障体系的实施意见（征求意见稿）
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（鲁政办发〔2021〕17号）文件精神，建立以公共租赁住房、保障性租赁住房和住房租赁补贴为主体的住房保障体系，经市政府同意，现提出如下实施意见：
一、总体要求
全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，分类施策，稳步发展保障性租赁住房，夯实公共租赁住房保障基础，充分发挥租赁住房补贴保障作用,到“十四五”末，逐步建立多主体供给、多渠道保障、实物和货币互补、租购并举的住房制度，构建保障性租赁住房、公共租赁住房、住房租赁补贴“三位一体”住房保障新格局，努力实现住有所居、住有优居的发展目标。
二、稳步发展保障性租赁住房
（一）基本原则。坚持政府保障与市场供应相结合,实事求是、因城施策，结合资源禀赋和需求，合理用好土地、税收、金融等优惠政策，盘活社会各类存量资源，充分发挥市场机制作用，通过新建、改建、盘活和购买存量商品住房等方式，积极稳妥发展保障性租赁住房，重点保障新就业大学生、新市民、进城务工人员、产业工人等群体，满足基本居住需求。
（二）建设标准及保障对象。保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型。新建宿舍型保障性租赁住房建筑面积70平方米以下户型不低于60%，住宅型建筑面积90—110平方米，其划分比例按实际需求确定。通过其他方式筹集的保障性租赁住房的面积，按实际情况进行认定。保障对象为在泰安市工作，正常缴纳养老保险，且在工作县（市、区）、功能区内无自有住房的人员。
支持市、县国有建设企业投资筹集建设和运营保障性租赁住房，面向工业企业产业工人提供“蓝领公寓”，打造“泰山蓝领公寓”服务品牌。泰山区、岱岳区、泰安高新技术产业开发区等产业工人相对集中区域要多元筹集、多点布局，率先落实，带动全域。其他县（市）、功能区要结合当地实际，采取适当模式组织筹建产业工人居住的“蓝领公寓”，助力新型工业化强市战略的实施。
（三）合理确定租金。保障性租赁住房的租金应当按照“可负担、可持续”的原则确定，运营企业可委托第三方评估机构进行评估，出具市场租金评估报告。保障性租赁住房的租金应不高于同地段同品质市场租赁住房租金90%，租金年涨幅不超过5%，租金标准须向社会公示。保障性租赁住房租金标准实行动态调整，调整周期不超过2年。企事业单位、各类园区建设运营保障性租赁住房，用于向本单位（园区）职工出租的，租金优惠比例由产权或运营单位自行确定，优惠部分由本单位承担。
（四）项目审核认定。保障性租赁住房项目认定书核发管理规则由市住房保障部门会同相关部门统一制定。对市属国有企业投资建设和运营的项目，由市级出具项目认定书，其他项目由各县（市、区）、功能区出具项目认定书，并报市住房保障部门备案。建设、经营单位凭项目认定书办理相关建设手续和对接落实相关优惠政策。
整合资源，科学做好政策衔接，把各类租赁住房纳入保障性租赁住房管理体系。满足中低收入住房困难需要后剩余的公租房、国有租赁住房、人才保障住房、长租房、房地产开发企业自持闲置住房和非居住建设用地上配套建设的租赁住房等各类现有租赁住房，产权人或经营主体提出认定申请并符合认定条件的，可认定为保障性租赁住房。保障对象通过领取保障性租赁住房补贴方式租赁的市场房源，不认定为保障性租赁住房。
（五）运营管理。保障性租赁住房建设和运营按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则。加大房源出租运营管理力度，确保相关优惠政策落到实处，同时，住房保障部门要建立健全住房租赁管理服务平台，实行信息资源共享，为建设运营单位和保障群体提供房源发布、需求筛选、在线签约、公共服务等全流程便捷服务。严格依法查处变相销售、违规经营和骗取优惠政策等行为。
（六）支持政策
1、土地政策。科学利用存量资源，实行“一地一策”的原则,选择适当的土地供应方式。支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；利用新供应国有建设用地采取出让方式的，可将保障性租赁住房的租金及调整方式作为前置条件，符合相关要求的，经申请可以采取分期的方式缴纳土地出让价款；支持盘活城中村开发用地及商业办公用房建设或改建保障性租赁住房；支持利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例由7%提高到15%，提高部分仅用于建设宿舍型保障性住房；对企事业单位依法取得使用权土地建设保障性租赁住房的，依法变更土地用途，不缴纳土地价款，以划拨方式取得的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。其他情况按照国家和省有关规定执行。
2.税费政策。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，住房租赁企业向个人出租住房可按照规定适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。
3.水电气暖价格政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，取得项目认定书后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民标准执行。市场监管部门应当做好价格监督检查工作，对专营单位不按规定落实优惠政策的，严格依法予以查处。
4.金融支持政策。取得项目认定书建设（改建、改造装修）的保障性租赁住房，其集体经营性建设用地的使用权可办理抵押贷款，改建、改造存量房屋形成的非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业，可向银行业等金融机构申请贷款、债券等金融政策支持，相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。企业持有运营的保障性租赁住房，具有持续稳定现金流的，可将物业进行抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。
三、夯实公共租赁住房基础保障
（一）保障范围。各县（市、区）和功能区可根据经济发展水平、房地产租赁市场状况、住房保障对象需求及公共租赁住房房源情况，合理确定保障范围。实物配租保障重点面向具有划定城市区域内户籍的中等偏下收入住房困难家庭进行保障，其中符合最低生活保障、低保边缘、优抚对象、残疾人、市级以上劳模、计划生育特殊困难、见义勇为、专职消防员、三孩等特殊困难家庭优先配租。配租后剩余的公共租赁住房房源，可向划定城市区域外户籍并在区域内稳定就业的外来务工无房人员保障。
（二）保障标准。公共租赁住房租金实行政府定价，各县（市、区）、功能区根据保障家庭收入水平层次实行阶梯租金，保障面积标准为不高于60平方米。租金制定应根据同地段同类型商品住房市场租赁情况进行测算，调整后需及时向社会公布。市区公共租赁住房保障面积标准为：抚恤补助优抚对象属于城镇最低生活保障家庭的租金全额免除；城镇最低生活保障家庭和非城镇最低生活保障家庭的抚恤补助优抚对象，保障面积以内（2人及以下家庭建筑面积30平方米、3人及以上建筑面积50平方米）免除租金，保障面积外的租金标准执行不高于同地段同类型同标准住房市场租金的30%；低保边缘家庭租金标准执行不高于同地段同类型同标准住房市场租金的30%；其他中低收入的保障家庭，执行不高于同地段同类型同标准住房市场租金的60%；公共租赁住房配套房租金按套内建筑面积计算，执行配租家庭住房分类租金标准的一半，抚恤补助优抚对象免除公共租赁住房配套房租金。
（三）保障资格。各县（市）可根据城市发展合理划定户籍家庭城市区域范围。市区划定的城市区域是指东至科技中路、明堂路、京沪铁路、汶河西岸，北至环山路，西至京台高速公路和104国道，南至天颐湖北岸、徂徕山大街。市区申请公共租赁住房保障，需同时符合以下条件：
1.户籍条件：具有划定城市区域内户籍，夫妻至少一方满足条件，未婚人员须年满25周岁；
2.住房条件：在划定城市区域内无住房或自有住房人均建筑面积低于12平方米；
3.收入条件：近一年内家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的85%；
4.财产条件：家庭成员名下不超过一台机动车辆且价格不超过12万元（含，以购买价格计算）；没有在注册资金50万元（含）以上民营企业中担任法人、董事、股东职务；注册个体经营户不超过2个；申请人及家庭成员名下资产（含存款、证券、住房公积金、车辆、股份及商业、生产、办公等非住宅用房）合计价值不高于20万元（含）。
区域外户籍并在区域内稳定就业的外来务工人员，需与区域内用人单位签订一年以上劳动合同，连续缴纳一年以上城镇职工社会保险且处于在缴状态，家庭成员在划定城市区域内无自有住房，收入、财产准入条件与区域内中低收入住房困难家庭相同。
（四）审核认定。公租房保障资格的认定要实现常态化受理，按照省、市“双全双百”工作要求进一步减少向申请人收取证明材料，建立承诺和诚信制度，充分依托部门间大数据资源，简化审批流程，实现联审联查，相互配合，提高服务效能。民政部门负责对申请住房保障家庭进行经济状况核对，对低保、低保边缘家庭身份进行认定；住房保障部门负责对申请家庭保障资格进行认定，会同民政部门制定具体审批程序并负责具体组织实施，指导各街道办事处（乡镇政府）设立统一受理窗口，限定办理时限。公共租赁住房的复审，主要对收入、住房、财产条件进行审核，其他有关要求按照国家和省相关文件执行。
公共租赁住房承租人在合同到期前3个月，向住房保障受理窗口提交复审资料，对不符合条件或不参加复审的，取消保障资格，限期腾退住房。承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房。逾期不腾退的，其占用期间的租金按委托评估机构评估的市场租金收取。对逾期不腾退、欠缴租金、骗租等违规行为的承租人，由市发展改革委负责纳入“信用泰安”失信人员名单。
四、发挥租赁住房补贴保障作用
（一）补贴对象。租赁住房补贴分为公共租赁住房租赁补贴（以下简称公租房补贴）和新就业无房职工阶段性住房租赁补贴（以下简称新就业无房职工补贴）。租赁补贴保障应将符合条件的户籍家庭、新就业职工、外来务工人员等群体纳入保障范围，做到应保尽保。
公租房补贴对象是指符合公共租赁住房保障条件且在辖区内租赁市场住房并进行租赁备案的个人或家庭，申请审批程序及准入条件同公共租赁住房实物配租相同；新就业无房职工补贴对象是指在当地一年内首次办理就业手续、签订一年以上劳动合同、缴纳城镇职工社会保险一个月以上且在城市辖区内租赁市场住房并进行租赁备案的职工，具体资格条件及审批程序由各地结合实际确定。
（二）补贴标准。各县（市、区）、功能区根据当地商品住房租金水平、经济发展水平等因素，合理确定公租房补贴发放标准，在执行目前保障标准基础上适度提高，鼓励保障家庭优先选择租赁补贴保障方式。市区统一租赁补贴保障面积标准，按家庭人口和困难程度分类补贴：家庭人口划分为2人及以下和3人及以上两类，其租赁补贴对应的保障面积标准分别为建筑面积45平方米和60平方米；困难程度划分为最低生活保障和抚恤补助优抚对象、低保边缘家庭、其他中等偏下收入家庭等三类。
各县（市、区）、功能区对新就业无房职工补贴的发放按不低于300元/月标准执行。针对学历层次差异，可结合当地实际，在300元/月标准的基础上分级上调补贴标准，上浮标准每级不低于50元/月，累积发放不超过36个月。
各县（市、区）和功能区住房保障部门要与符合条件的租赁住房补贴家庭签订租赁补贴发放协议，明确补贴标准、发放期限和停发补贴事项及违约责任等内容。公租房补贴至少每两年要进行一次资格复审，保障家庭应于保障年度到期前1个月或按保障房管理部门要求，向户籍所在街道办事处（乡镇政府）提交资格复审相关资料，经复审仍符合保障条件的，继续发放；不再符合保障条件过期不提交申请参加复审的，取消保障资格；对违规违纪行为，要及时纠正、追回损失并作出相应处理。
五、工作保障措施
（一）加强组织领导。为加快构建全市住房保障新格局，成立泰安市住房保障工作领导小组，负责统筹、指导、推进全市保障性租赁住房、公共租赁住房和租赁住房补贴工作。领导小组由市长任组长，分管组织、城建的市级领导任副组长，相关部门主要负责人和各县（市区）、功能区主要领导为成员（名单附后），领导小组办公室设在市房产管理服务中心。各县（市、区）政府、功能区管委会是落实住房保障各项政策的责任主体，也要成立相应的组织领导机构，负责做好对上衔接和辖区内住房保障发展的各项工作。
（二）明确职责分工。市委组织部、人力资源社会保障局负责抓好各类人才政策的统筹，指导相关部门组织对“蓝领”人群的分布、租房需求情况调研摸底，为制定“蓝领公寓”建设计划和目标提供数据支持，并督导“蓝领”人群住房保障工作的落实；市发展改革委会同住房保障部门负责公共租赁住房租金标准核定；市财政局负责对保障性租赁住房相关补助资金的对上争取及监管；市自然资源和规划局充分挖掘土地政策的使用效率，负责指导落实各类保障性住房建设用地，做好项目规划选址、用地供应、规划方案审批，参与保障性租赁住房项目认定等工作；市行政审批服务局负责畅通保障性租赁住房审批绿色通道和容缺受理机制，落实“拿地即开工”和相关收费减免的优惠政策；市住房城乡建设局、房产管理服务中心负责组织拟定保障性住房筹建和管理相关政策，牵头组织相关部门对市本级投资建设的保障性租赁住房项目进行认定，负责督导推进“蓝领公寓”建设，负责建立各类房源的动态转化机制，督导保障资格确认、住房分配、租赁补贴发放、运营管理，建立全市住房保障管理体系和应用信息平台；市民政局负责督导县(市、区)、功能区民政部门做好申请住房保障家庭的经济状况核对及低保、低保边缘家庭身份认定工作；市教育局、卫生健康委负责落实各类保障住房承租人享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务政策；市税务局负责落实各类保障住房建设运营中相关税收优惠政策；各县(市、区)政府、功能区管委会负责落实将各类保障住房纳入属地社区管理并做好住房保障高质量发展工作。
（三）加强督导调度。领导小组办公室要加强对全市住房保障工作的督促协调和业务指导，建立常态化调度机制和监测评价机制，运用好监测考评结果，及时推广创新经验，推动我市住房保障工作高质量发展。各县(市、区)、功能区领导小组办公室要将每月推进情况汇总至市领导小组办公室，市领导小组办公室将定期形成工作简报及时上报市委市政府。
