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公司出售房屋交什么税 公司出售房屋交什么税款

来源: 更新时间:2023-04-05 09:07:44
The Beginning
1、取得土地环节
开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。
(1)契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),广州为3%。
(2)印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%。
2、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。


(1)土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定。
(2)印花税
常见的合同如下:
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%。
3、销售环节


取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
(1)增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
(2)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。


(3)土地增值税(预缴)
预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%。
(4)印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5%。
(5)企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
5、土地增值税清算环节
项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额.
增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%。。
增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)。
增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加。
THE END

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