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投资公寓怎么样 投资公寓怎么样才能赚钱

来源: 更新时间:2023-02-09 09:06:59
The Beginning

作者:张奥

公寓买完就变办公楼?!

近日,深圳一女子向媒体爆料,自己花450万买的公寓产品,签完合同才发现产权性质是办公!

“我购买前一直和销售强调我只要公寓,销售也明确告诉我是公寓,后来我就交了定金。”

据该女子回忆,开发商将每套房改造成了两室一厅的格局,有独立厨卫,可拎包入住,跟普通的住宅公寓没有区别,所以当时并没有产生怀疑。

但签订完合同后,她突然发现在合同的第三条写着用途为“办公”,顿感大事不妙,因为在该片区,写字楼和公寓的价格相差不止一倍!

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据了解,该女子购买的“公寓产品”位于福田区华强广场附近,这个区域的写字楼,每平方米均价为2万—4万元,而她购买的性质为办公的房产单价竟高达8.8万元。

这就意味着,如果日后想卖出转手,这个8.8万的价格大概率是要打折扣的。

事实上,办公楼改造公寓已经涉嫌违规,深圳对商业办公产品改建公寓早就有明确规定。

2017年,深圳市规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,对商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建等行为进行严格限制。

今年7月9日,深圳市规资局出台了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》,该意见稿中提到:

在保障总体用地结构均衡的前提下,逐步提高居住和公共设施用地规模和比例,允许商业改居住,商品房占比可达到30%,不止商业用地,旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。

但是此政策的前提是:需在项目建设前,提前变更土地性质,如没有变更,是不能将办公楼改造成公寓对外出售的,此举是违规行为。

然而这种办公地产伪装成“公寓产品”的违规行为,在全国都是时有发生,打开百度搜索相关案例非常多,而且涉事业主维权都相当困难。

为什么会出现这种情况?不同公寓产品之间到底有何区别?如今的楼市局面下,我们还能投资公寓产品吗?

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其实,出现这种情况的根本原因,是大众对不同“公寓产品”概念的混淆,让部分无良开发商,鱼目混珠,借此谋取暴利。

要想提防这种问题再次发生,首先我们要搞清楚公寓的定义到底是什么?

从字面上看,公寓指:公共寓所,是集合式住宅的一种。在欧美国家除独栋住宅外,像什么单元楼,排楼都可以称为公寓。

但在中国对公寓的定义则有所不同,一般是指户型比较小的房子,根据土地性质和产权情况与住宅区分,在物业管理、水电收费标准、落户、税费方面都和普通住宅有较大的区别。

有些地方对公寓的定义还要考量房屋的采光情况,比如成都就在2005年对“公寓”作出明确界定,冬至日功能性房间(主卧次卧、客厅等)不能满足2小时日照的,只能叫公寓,不能叫住宅。

目前,市面上的公寓产品根据土地性质、具体用途可以分为5种:

(一)住宅公寓(单身公寓)

住宅公寓其实就是住宅,70年产权小户型住宅(30-60平米),深圳早期房地产市场宽松时,住宅公寓产品成为刚需首套的首选,首付3成,按揭30年,目前市场只有二手房源供应。

(二)商务公寓

商务公寓土地性质是综合商务用地,50年产权/70年产权,早期设计商务公寓的目的是解决商务人士短期居住需求,既可居住,又可办公,是最接近于住宅的一种公寓产品。

(三)商办公寓

实际是商务写字楼,在写字楼供应体量过大时,开发商为了快速变现由写字楼改造而成的公寓,土地性质一般是商务综合用地,产权多是40年,层高3.6米以下,可以做成局小复式。一般可作为办公或者会所,可以个人名义购买。

(四)酒店式公寓

酒店式公寓,一般作为酒店的配套或附属产物,40年产权,主力户型主要在50平米以下,按商务酒店标准装修,一般以只租不售或产权式经营为主。

(五)产业公寓

产业公寓一般是M0产业用地,产权比商业/办公类公寓长一些,大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房,只能以企业名义购买,每年要交房产税,所以价格相对会更低一些。

产业办公公寓分为二种,一种是配套宿舍,正常层高,带阳台,可以通燃气;另一种产业办公改的公寓,一般层高4米5,可以做成复式。

需要注意的是,五种公寓中,商办公寓产业公寓是最容易出现违规改建的类型,因此在购买公寓产品时,一定要搞清楚该产品是不是属于这两类,如果是,也要仔细甄别是否存在违规改建等情况,避免出现不该出现的经济损失。

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最后一个问题,公寓还能买吗?

先说结论,公寓是可以买的,但是要分具体情况来看。

首先,之前有很多关于公寓不能买的观点,是因为当时的住宅无论是供应或购买,都比较宽松,相比之下公寓优势不大。

但是近几年随着楼市调控日趋严格,住宅上车越来越难,不少人没有房票,没资格买房,而且一二线城市上车成本很高,不少刚刚工作的年轻人根本无力负担。

在这样的背景下,公寓的优势就显现出来了:

不限购不限贷,而且不占用住宅贷款名额,以最小的资金量,占有优势地段的资产。

举个例子,二套住宅只能贷3成,但是公寓无论买多少套,都可以最高贷款五成,可以1:2使用杠杆,这对于提高投资回报率来说,是非常有利的一个条件。

另外,从投资回报角度来看,公寓的投资回报主要依靠租金,能够长期、稳定的产生现金流,属于最近几年概念很火的“睡后资产”。从这个角度来说,公寓是一个比较好的资产配置品种。

不过,也正是基于这种特点,公寓产品不是都能买,而且不是所有人都适合买。

如果从人群的角度来看,有两类人群可以买公寓:

1、没房票,买不了限购的商品房的家庭,也没太多资产但是又很需要住房的家庭,有真实需求的单身贵族;

选择的类别:小户型loft公寓,不用考虑投资属性,只是为了让自己生活的舒适程度更有保障一些。

2、用完房票,资金充裕,想要配置家庭资产的人群,最好是资产5000万元以上的,若是没有其他更好的投资回报渠道,买公寓做长期资产配置就是个不错的选择。

但选择时要注意,还是要买高级别城市的商务公寓。其中,最有价值的就是北京、上海和深圳,但是北京公寓也限购,而且个人不能贷款,一般人买不了,能选的就只有深圳和上海了。

因为这几个城市城市经济活跃,但是住宅限购限贷力度大,住房矛盾突出,尤其是深圳,住宅十分稀缺。

如果这个公寓产品在这两个城市,而且本身产品素质高,配套很好,尤其是那种地处地铁口,或者是综合体上盖的公寓,其实是可以买的。

但是要注意一点,就是这个公寓的价格,最好是周边的二手住宅价格的一半,像这种公寓就值得做长线投资,抗通胀。

其次,是广州和一些强二线城市的公寓产品,当然同样也得看位置、产品素质以及配套。

至于普通的二线城市到三线城市的公寓产品,尽量不要碰。

THE END

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