东京房地产开发分析
众所周知，日本购房不受限制，所以很多投资者大多投资东京房产，尤其是最近两年，东京圈的房产更受欢迎~
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房价继续上涨。
日本房地产中介研究所数据显示，2018年，东京圈三县(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)新建公寓每户平均成交价约为5926万日元。该研究所指出，这次日本房价接近历史最高价，仅次于1990年的6214万日元。
(东京都地区)
据不完全统计，即使在疫情下，2020年东京的房地产价格也将上涨4.25%，保持日本第一。东京市中心的土地涨幅更为可观，如FL浅草公馆项目所在的台东区(13.98%)，FL高马别院项目所在的新宿区(7.64%)。东大时嘉项目所在地文京区也出现了7.93%的涨幅。
由于文京区中、名校云集，吸引了世界各地的许多学生来此求学，而为了方便和经济利益，根据日本独立法人——日本学生支援机构的调整，77.8%的留学生选择民间宿舍作为住所，这为文京区的学生公寓投资创造了巨大的潜力。
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去年土地价格大幅上涨。
我们来看看最近一年(平成30-31年)东京地价涨幅较高的地区。
港区、千代田区、中区等中心区，无论经济形势、社会形势如何，总会在一定程度上保持较高的房地产价值水平。也就是说，这些城市的地价在不断上涨。上面提到的北区、荒川区、祖里区等区域，在“地价还没有涨到最高点”这一点上值得期待。
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人口不断聚集。
东京和中国的北京一样，在日本有着压倒性的人口优势。人口的不断增长带来了巨大的租房需求。价格上涨稳定，租赁市场也很活跃。
(东京人口流动图)
日本作为旅游大国，不仅是海内外游客的聚集地，也是东京人的最爱。从东京的人口流动地图上可以看到，人们向山手线和山手线内侧迁移非常方便，人口流动的趋势也非常明确。新宿区、池袋、品川、涉谷区、台东区等。都是最吸引人居住的区域，比较适合投资长短期租房。公寓、酒店、民宿都可以作为投资类型。
许多企业总部设立在东京，东京的大学和专门学校等教育机构数量位居第一。东京的很多学生党也为东京带来了丰富多样的租房需求，为投资带来了很多可能。
经过多方面的考虑和权衡，东京圈的楼盘凭借价格涨幅稳定、租房需求旺盛、地理位置优越、学区属性、交通便利等诸多投资优势，从众多区域楼盘中脱颖而出。所以东京的房产是可以投资的，即将到来的奥运会也将在东京举行。从举办过奥运会的城市可以看出，奥运会结束后，房价仍呈上升趋势，投资日本房产未来可期！
大阪房地产开发分析
与东京不同，大阪的房地产投资更加细致。作为日本的第二“首都”，日本的发展前景将逐渐逼近东京，在房地产投资方面更有优势吸引众多投资者投资大阪。
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相当大的增长
大阪这几年的房地产增长怎么样？
(大阪房地产价格涨幅图)
从图中我们可以看到大阪的房地产价格在逐渐上涨。2019年12月大阪二手公寓销售价格(以70㎡为基准)为3168万日元，还在增长。12月东京23区5461万日元的物价同比上涨2.3%，大阪市同比上涨8.3%，物价上涨趋势继续改善。对比其他城市，也是一目了然。
(日本主要城市房地产价格上涨趋势)
其中，大阪市的中央6区(北区、中区、福岛区、西区、苏朗区、天王寺区)上升趋势更加猛烈。所以很多地产商和投资者更愿意把资金转移到大阪，大阪相对便宜，未来价格还会上涨。大阪的公寓虽然比东京便宜，但上涨趋势不错，投资价值不容小觑。
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低地价
大阪的地价很低。能低到什么程度？大阪的地价不到东京的三分之一。
(东京VS大阪地价)
相比东京的高地价，大阪的地价低，所以房价会比较低，房租也比较友好。同时大阪的人口相对稳定，不会经常进出，更适合长租。
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高租赁率
一般来说，租售比可以概括为一套房子的月租金与其售价的比值，也就是说，仅靠租金要多少个月才能完全收回投资。租售比在一定程度上反映了项目的投资价值，可以判断房地产是否有泡沫迹象。在国际上，一个地区的房地产租售比定义为1:200到1:300之间。如果租售比低于1: 300，说明房地产的投资价值比较小，房地产泡沫已经出现。如果高于1:200，说明这个区域的房产投资潜力比较大，租金回报率高。
(日本三大城市公寓和独立式住宅租售比趋势)
正如你所看到的，东京和大阪的独立式住宅和公寓都有着诱人的租售比。要知道，在北上广，租售比都要达到400甚至500。
你可能会问，公寓的租售比虽然不低，但不是呈下降趋势吗？事实上，较低的租售比主要是由于房价上涨。从房价的走势可以看出，虽然租售比每年低1%，但房价可能会涨10%以上，所以是稳赚不赔。独立房项目，也就是一户一楼，价值相对稳定，所以也有稳定的租售比，保本能力很好。
相对而言，大阪长租房屋的租售比高于东京。东京的实际回报率是4-5%，大阪是5-6%。所以如果在涨幅和租售比之间选择平衡，大阪是个不错的选择。
大阪作为日本第二大“首都”，战略地位至关重要，2019年G20峰会、2024年博彩业、2025年世博会等一大堆利好消息为大阪的房地产市场注入了新的活力。但大阪的诸多优势，如价格低廉、涨幅可观、租售比高等，也使得大阪的房产投资成为众多投资者的最爱，投资前景十分可观。
